담보인정비율, LTV(Loan to Value)
아마 청약을 도전하는 분들은 공고문에서 LTV 40%라는 단어를 많이 접했을 것입니다. 단순히 분양가의 40% 대출이 가능하다는 뜻으로 알고 계실 텐데요. 좀 더 정확하게는 '주택시세 대비 대출 비율'이라는 의미입니다.
투기과열지구 LTV 40%라는 의미는, 투기과열지구의 매물은 40% 대출 금액이 나온다는 뜻이지요. 당연히 나머지 60%는 준비할 수 있어야 합니다.
총부채원리금상환비율, DSR(Debt Service Ratio)
1년 기준, 차주가 가지고 있는 모든 부채의 원리금(원금 + 이자) 상환액에 대한 차주 소득의 비율을 뜻합니다.
※ '차주'는 대출 받는 사람을 의미합니다.
이해가 잘 안가시죠? 예시를 들어 다시 설명하겠습니다.
A라는 사람의 연봉은 5천만 원이고, 원리금을 월 100만 원씩 갚고 있는 상황을 가정하겠습니다.
DSR = (주담대 연원리금 + 기타 대출 연 원리금) / 연소득
1년 = 12개월, 100만 원 x 12개월 = 1,200만 원
1,200만 원(1년 총 원리금) / 5,000만 원(연소득) = 24%, 즉 DSR 24%가 됩니다.
정부, 은행, 보험회사 등 모든 대출을 다 합쳐서 계산합니다.
총부채상환비율, DTI(Debt to Income)
DTI 계산 방법은 DSR과 비슷합니다. 말로 풀어 설명하면 또 헷갈리니 계산 방법을 간단히 보여드리겠습니다.
DTI = (주담대 연 원리금 + 기타 대출 연이자) / 연소득
즉, 주택담보대출(주담대) 연원리금과 다른 대출의 연이자를 합하여 연소득으로 나눈 비율입니다.
여기까지 각 용어에 대해 설명했는데요. 최근 정부에서 발표한 새로운 규제에 대해 추가로 설명하겠습니다.
서울 아파트 83%, 7월부터 DSR 40% 대출 규제
최근, 경제부총리 홍남기 국무총리가 새로운 대출 규제를 발표했습니다.
어떤 내용인지 요약부터 하자면 다음과 같습니다.
- 규제지역 6억 초과 주택부터 차주 단위 DSR 적용(단계적 확대)
- 실수요 청년 및 신혼부부 대상으로 40년 만기 초장기 모기지 도입
- 전 금융권 비주담대 LTV 제한 도입
21년 7월부터 DSR 40% 규제가 점차 확대되어, 2023년 7월부터는 총 대출액 1억 원을 넘는 차주에 전면 적용됩니다. 그리고 21년 5월 17일부터는 전 금융권에 오피스텔, 상가 등 비주택담보대출(비주담대)에 대한 LTV 한도 규제가 도입됩니다. 마지막으로 청년 및 신혼부부 대상으로 실수요층에 대한 대출 규제는 40년 초장기 모기지를 도입함으로써 규제를 완화할 방침이라고 합니다.
소득 별 대출 한도 금액
예시로, 연소득 5,000만 원인 사람이 만기 20년 대출 한도는 3억 1,500만 원입니다. 30년 대출 한도는 4억 2,200만 원입니다.
연소득 8,000만 원인 사람이 만기 20년 대출 한도는 5억 300만원, 30년 대출 한도는 6억 7,500만 원입니다.
마지막으로 연소득 1억 원이면 만기 20년 대출 한도는 6억 2,3900만 원, 30년 대출 한도는 8억 4,400만 원입니다.
정리
지금은 연소득 8천만 원 초과 및 신용 대출 총 1억 원 초과자에만 DSR 40%가 적용됐는데, 7월부터 신용대출 총액 1억 원 초과자에도 DSR 40%가 적용됩니다. 즉, 고소득자뿐만 아니라 연소득 5천만 원 ~ 8천만 원 이하인 사람도 대출받기가 어려워진 셈입니다.
현재 서울 주택 평균 가격이 9억 원을 넘은 상황에서, 7월부터 6억 원 초과 주택에 개인별 DSR 40% 규제를 적용하면, 7월 전에 대출 신청과 부동산 구입이 활발해져 집값이 더 오를 전망이라는 예측도 있습니다.
무분별한 토지 투기 방지, 실수요자를 위한 대책 마련이라고 하는데, 과연 어떤 효과를 낳을지... 걱정이 많이 됩니다.
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