내년부터 조기 시행되는 차주 단위 DSR 강화 방안 알아 보기(+ 자주 묻는 질문)

가계대출 관리 강화 방안

지난달 금융위에서 가계부채 관리 강화 방안으로, 차주 별 대출 총액이 2억 원을 초과하면 DSR을 규제한다고 발표했습니다. 지난 7월부터 개인별 DSR 40% 규제가 단계적으로 시행한다고 했었는데요. 가계 대출 증가세가 잡히지 않자 후속 대책으로 내놓은 것입니다. 게다가 2단계는 6개월을, 3단계는 1년을 앞당겨 시행한다고 합니다.

DSR은 차주(대출받는 사람)의 연소득 대비하여 총 대출액(모든 금융권의 가계대출의 합)의 연간 원리금상환액 비율을 의미하는데요.

DSR에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 참고하세요.

[대출] 주택담보대출 LTV, DSR, DTI 용어 설명과 대출 규제

[대출] 주택담보대출 LTV, DSR, DTI 용어 설명과 대출 규제

그리고 본문 아래에 DSR 40% 적용 시 대출 한도 계산 예시도 참고 바랍니다.

아래 자료는 금융위원회에서 발표한 가계대출 관리 강화 방안 요약입니다.

가계대출 관리 강화방안. 출처: 정책주간지 공감

2021년 7월부터 규제지역에서 6억 원 초과 주택에 대해 담보로 대출을 받거나 1억 원을 초과하는 신용 대출을 받는 경우 DSR 40%를 적용하고 있습니다. 이제 내년 1월부터는 총 대출액 2억 원을 초과하면 DSR 40%를 적용한다는 것이죠. 그리고 22년 7월부터는 총 대출액 1억 원을 초과하면 DSR 40%를 적용한다는 계획입니다.

또한, 제2금융권 DSR도 강화하여 기존 60%에서 50%로 줄어들며, 카드론 대출 시에도 DSR 규제가 적용됩니다.

DSR 40% 규제 시 대출 한도 계산 방법

위 강화 방안으로 보아, 앞으로는 DSR 40%가 확대된다는 것인데요. DSR 40%가 적용될 때, 내가 받을 수 있는 대출 한도는 어떻게 계산하는지 보겠습니다.

연소득 5천만 원인 사람이 DSR 40% 규제를 받으면 다음과 같이 계산됩니다.

50,000,000원(연소득) x 0.4(40%) = 20,000,000원(최대 원리금 상환액)

위 예시의 사람은 원리금 상환액 2천만 원을 초과하는 대출을 받을 수 없다는 의미입니다.

좀 더 계산해 보겠습니다. 4억 원을 30년 동안 2.5% 금리로 원리금 균등 조건 시 1회 차 상환 금액은 다음과 같습니다.

상환금액 계산 예시. 출처: 네이버 대출 계산기

1회 차 1,580,484원 x 12개월 = 18,965,808원

즉, 연봉 5천만 원인 사람이 DSR 40% 규제 시 최대 2천만 원 대출을 받을 수 있는데, 이는 대략 4억 원을 대출받을 수 있다는 것이죠.

자주 묻는 질문

1. 기존 대출 총액이 2억 원을 초과하는 경우

대출 관련 규제가 신설될 경우 '소급해서 적용하지 않는다'는 원칙을 유지하고 있기 때문에, 기존 대출은 상관없이 신규로 신청하는 경우부터 새로운 규제 방식이 적용됩니다.

2. 기존 대출 총액이 2억 원을 초과하는데, 신규로 대출을 신청할 경우

2021년 대출 총액이 2억 원을 초과하는데, 22년 1월 이후 신규로 대출을 신청하는 경우를 가정하겠습니다. 이 경우, DSR 적용 대상자로 분류되며 아래의 조건일 경우 추가 대출이 불가능합니다.

• 이미 DSR 40% 초과 시
• 추가 대출로 DSR 40% 초과 시

단, 아래의 경우에 해당하면 DSR 수준에 상관없이 대출이 가능합니다.

• 소득 외 별도 재원으로 상환이 인정되는 대출
• 정책적 필요성에 따라 취급한 대출
• 소액 대출 등 적용 실익이 크지 않은 대출 등

3. DSR 규제 전에 분양받은 사람이 잔금대출 시 2억 원을 초과하는 경우

다음의 예시를 들어보겠습니다.

• 2021년 5월에 입주자 모집 공고 및 분양을 받은 사람
• 2024년 1월에 잔금 대출이 2억 원을 초과

2022년 1월 차주 단위 DSR 2단계 시행 전 분양을 받았지만, 24년 1월에 잔금 대출이 2억 원을 초과하는 경우입니다. 원칙적으로는 차주 단위 DSR 적용 대상이지만, 잔금대출은 시행일 전까지 입주자 모집공고가 있었다면 당시 규정을 적용합니다.

즉, 차주 단위 DSR 2단계 시행 전 입주자 모집공고일 기준으로 분양을 받은 사람이 잔금대출 시 총대출액이 2억 원을 초과해도 차주 단위 DSR 적용 대상이 아닙니다.

※ 2022년 1월 이전 입주자 모집공고가 있던 사업장이라고 하더라도, 차주 단위 DSR 적용 대상인 경우가 있습니다. 예를 들어, 차주단위 DSR 1단계 적용 대상은 잔금대출 시 DSR 적용됩니다.

4. 기존 신용대출 총액이 2억 원을 초과하는데 만기를 연장하는 경우

앞에서도 얘기한 대로, 차주 단위 DSR 규제는 신규 대출만 해당합니다. 즉, 기존 대출을 기한 연장하거나 금리 또는 만기 조건만 변경하는 재약정의 경우는 신규대출이 아니기 때문에 적용받지 않습니다.

본문의 내용은 정책브리핑의 정책뉴스를 참고하여 작성했습니다.